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爭議土地增值稅

發布者: admin | 發布時間: 2013-12-5 09:11| 查看數: 135944| 評論數: 0|帖子模式




日前,由央視報道的土地增值稅征收存在巨大“漏洞”的新聞引發了2013年度房地產行業最為熱鬧的一場口水戰。

北京執業律師、注冊會計師、注冊稅務師李勁松測算出的“自2005-2012年8年間,45家房地產上市公司應交未交的土地增值稅總額高達3.8萬億”的報料足夠勁爆。新聞一出,招來眾多房地產從業人士的集體板磚。

有“大炮”之稱的任志強甚至第一時間斥責央視“愚蠢”,并揚言要起訴。李勁松卻直斥“任志強制造了一個禍國殃民的謠言”。

姑且不論應交未交的土地增值稅是否有3.8萬億,但土地增值稅在坊間被認為是扭曲最嚴重、繳稅最遲滯、避稅最集中的一個稅種,卻是一個不爭的事實。由地方稅務機關主導的土地增值稅預征在操作上存有不少靈活空間,房企在土地增值稅清算時的種種博弈、規避甚至是偷逃,亦是公開的秘密。

然而,厘清地產項目的成本與費用是一項非常復雜的工作,征稅審核需要跨越若干年度,加上有些地方征收機關失職瀆職,甚至與房企形成“利益同盟”,使得清算土地增值稅困難重重。

本報記者 韓瑋 發自上海

今年5月至今,經過幾輪的輿論發酵,土地增值稅“漏洞”最終掀起了2013年底房地產業最為熱鬧的一場口水戰。

11月24日,央視的《每周質量報告》欄目引用北京執業律師、注冊會計師、注冊稅務師李勁松對國內45家上市房企年報的追蹤測算指出,自2005—2012年8年間,45家企業應交未交的土地增值稅(以下簡稱“土增稅”)總額高達3.8萬億。

“野心優雅”的任志強第一時間斥責央視“愚蠢”;而12月3日,李勁松在接受時代周報記者采訪時卻認為,“任志強制造了一個禍國殃民的謠言。”

其實,這場罵戰的主角土增稅自1994年出臺以來就一直面臨爭議。有學者10多年前就曾建議取消這一稅種,而另一種觀點認為,嚴格執行土增稅有益于控制房地產商的暴利行為。

《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》中提出“要加快房地產稅立法并適時推進改革”,在此當口,重新審視被誤讀、被扭曲的土地增值稅,呼吁恢復土增稅的應有之義,勢在必行。

曲折征稅史

在新中國的稅制史上,土增稅足能以征收之曲折而被記錄在冊。

這一稅種出臺于20年前,是1994年新稅制改革實施方案的組成部分之一。

“開征土增稅主要是考慮到當時開發商獲得土地的方式,同時,也為打擊囤地、炒地等行為。”原住房和城鄉建設部政策研究中心副主任王玨林告訴時代周報記者。

1992年,海南、北海、珠海等部分南方城市樓市火爆:正如“要賺錢,到海南;要發財,炒樓花”的口號響徹全國,炒地皮是當時最熾手可熱的淘金手段。

而改革開放之后,中國的土地取得制度經歷了從劃撥到出讓、轉讓,再到拍賣的3次轉變。20世紀90年代中期,土地的協議出讓是主流方式。

“通常,協議出讓的土地價格要低于市場價格,這意味著土地的部分真實價格被隱藏于最終的樓房價格中,而國家依據土地所有權參與房地產價格中的土地增值收益分配,這在理論上是可以理解的。”西南財經大學財稅學院教授李力這樣解釋。

1993年12月,國務院第十二次常務會議通過《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》,其中規定,從1994年1月1日起,對單位和個人轉讓房地產所取得的增值額征收一種四級累進稅。但由于與之配套的實施細則1995年1月才由財政部發布,1994年,土增稅的全國征繳數字為0。

此后,上述細則出臺,允許土增稅先預征、后清算的征收辦法,但具體方案下放由各省、自治區、直轄市地方稅務局根據當地情況制定。

然而,1995年,中國爆發了一場地產震蕩。在海南,開發商與炒房者棄房而逃,留下600多棟爛尾樓、18834公頃閑置土地以及800億元積壓資金,僅四大國有商業銀行的壞賬就高達300億元。房市崩塌影響全國,緩征或暫免土增稅成為不少地方政府刺激地產復蘇的措施之一。

與此同時,財政部與國稅總局順勢推出免征政策—1994年1月1日前已簽訂房地產開發合同或已立項,并已按規定投入資金進行開發,其在未來5年內轉讓房產的,免征土增稅。那年,全國總稅收6000億元,但土增稅僅入庫3000萬元。

2004年8月,國稅總局發布《關于進一步加強城鎮土地使用稅和土地增值稅征收管理工作的通知》。此后,各地才陸續恢復對土增稅的征收,不過,大部分地區僅按照銷售商品房收入的1%-3%的比例進行預征。

2007年1月,土增稅大清算的傳聞四起。國稅總局發布《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》,計劃從2007年2月1日起至2008年前全面清算土地增值稅,以嚴厲措施調控房地產。次日,近30多只房地產股聞風跌停。但隨后,金融危機爆發,政府全面救市,土增稅清算很快被遺忘。

2010年,清算風暴再度襲來。5月19日,國稅總局發出《關于土地增值稅清算有關問題的通知》,對清算時的收入確認和費用扣除作了進一步的規定。一周后,國稅總局又要求各地提高預征率,除保障性住房外,東部省份預征率不得低于2%,中部及東北地區最低不少于1.5%,而西部城市的下限為1%。

“近幾年,稅務部門不斷加大對土增稅的征管力度,曾幾度派遣小組前往各地督導。至于督導的效果,因為預征率較低,房企在清算時通常需要補稅。目前,我們對兩方面的數據缺乏了解:第一,到底有多少房產項目應當被清算;第二,在被清算的項目中,應當補稅而沒有補稅的企業有哪些?欠稅規模有多大?” 一位接近國稅總局的稅務師告訴時代周報記者。

一筆糊涂賬

11月24日,央視的《每周質量報告》欄目試圖揭開上述問題的冰山一角。

但是,土增稅3.8萬億黑洞的結論迅速招致房企的集體駁斥。11月25日,萬科、金地、中華企業首開股份等11余家被央視點名的房地產企業紛紛作出澄清,其中,萬科的解釋言簡意賅——房地產項目達到清算條件后才需要清算并交納土地增值稅。在此之前,按照會計上配比與謹慎性原則,企業會對尚未達到清算條件的項目進行土增稅預提撥備,但“預提”與“現實納稅義務”是完全不同的概念。

事實上,按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第16條的規定,納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入,由于涉及成本確定或其他原因而無法據以計算土增稅的,可以預征土增稅,待該項目全部竣工、辦理結算再進行清算,多退少補。

“很多房產項目從拿地、開發到銷售,周期漫長,尤其是分期推進的大盤,等項目完結短則五六年,長則十多年,而且,土增稅的計算涉及到各種條件、因素,非常復雜。為了方便征繳,稅務部門往往要求先預繳、再清算。”在王玨林看來,“預繳不是最好之策,甚至不符合經濟規律。這只是一種沒有辦法的選擇。”

而在預繳階段,全國各地的做法不同,以上海為例,根據上海市地方稅務局2010年1號文件,開發住宅項目的房地產開發企業應當以項目為單位預繳土增稅;分期開發的企業則以分期項目為單位。至于預征率,這因項目的銷售價格不同而有所區分:除保障房外,住宅開發項目銷售均價低于項目所在區域(按外環內、外環外劃分)上一年度新建商品住房平均價格的,預征率為2%;高于但不超過1倍的,預征率為3.5%;超過1倍的,預征率為5%。

銀河證券房地產研究院侯麗科在接受時代周報記者采訪時表示,按照規定,預繳之后,房企達到下述三種條件之一時還需接受清算,包括房地產開發項目全部竣工或至少完成銷售的85%以上;整體轉讓未竣工決算房地產開發項目;直接轉讓土地使用權。

“比如,一個項目分5期開發,那么,只有在5期項目竣工結算后才開始土地增稅清繳工作,而假設當年只完成了1期的開發,那就不用向當地稅務機關匯算清繳。但在年終審計時,為防止虛增利潤和資產,會計師通常會在當期計提與項目竣工結算進程相配比的土增稅,在資產負債表上體現為‘應交稅費—應交土地增值稅’科目,而這不等同于欠稅。”侯麗科表示。

其實,真正的“欠稅”另有所指。“當納稅人達到了清算條件,或被稅務局指定清算,那么,其應當在90天之內將清算情況告知稅務局,稅務局將對納稅人的申報資料進行審核,然后告知納稅人應補繳的稅款和時間,只有納稅人沒有按照稅務局指定的時間補稅,才算拖欠了清算環節的稅款。”中匯稅務事務所律師王冬生告訴時代周報記者。

而時代周報記者在采訪中了解到,預繳階段的欠稅是一本明賬,但稅務部門對目前應當清算的項目是否已清算到位不得而知。

“清算環節的欠稅很難通過公開的資料進行估算,總體情況只有各地稅務局了解。如果國稅總局認為央視的報道是一種誤讀,那么,它應當公布準確的清算統計數據。”中央財經大學一位不愿具名的學者告訴時代周報記者。

征繳亂象

“其實,央視只是捅破了一層窗戶紙,數字、表述是否精準尚在其次,目的在于揭示一個事實:土增稅如果清算到位,地方政府將增加很大一筆收入。土增稅屬于地方稅,但地方政府、地稅局和開發商之間的三角關系微妙,房產稅爭得不亦樂乎,而已有的稅卻變形了。”曾接受《每周質量報告》采訪的財政部財政科學研究所副所長劉尚希在微博中這樣寫道。

的確,土增稅在坊間被不少人認為是扭曲最嚴重、繳稅最遲滯、避稅最集中的一個稅種。

林領對這種“扭曲”深有感觸。她是上海一家具備外資背景的房地產企業執行董事。這家企業規模不大,但兼有商業地產與住宅項目。

“土增稅剛開始征收時,我問過很多做房地產的朋友,他們都說沒繳過,因為一方面,這是新稅種;另一方面,這個稅只有在項目清算時才需要全額繳納,而很多公司只有預繳,沒有清算。”

“比如當時,某個公司在上海做完項目后,他們沒有把小區會所的產權分攤給業主,而因為握有一定比例的產權,這個項目一直沒法清算。”

更讓林領感到吃驚的是江蘇一些地方的做法。“我的一個朋友前幾年在蘇州推進一個地產項目,當時所謂的預繳就是每平方米征收3元錢的土增稅。如今,項目已經完結,公司撤走了,也沒有人追究清算、欠繳的問題。”

不只如此,林領對于自己的項目應當如何繳納土增稅也“似懂非懂”。

12月3日,時代周報記者咨詢12366納稅服務熱線,對方認為,每平米3元的預繳措施與上海的一貫做法相悖。

實際上,根據國稅總局的公開數據,目前,土地增值稅每年實際征收規模與理論征收規模相距較大。以2012年為例,全國商品房銷售實現收入6.4萬億元,而土增稅入庫2719億元,與銷售收入之比為4.2%。

這一數值與2009年的1.64%、2006年的不足1%相比盡管已有大幅提升,但國泰君安分析師孫建平認為,應當加大對房價高、漲幅快的一、二線城市的清算力度。毛利率41%、50%、60%和70%的普通住宅項目,土地增值稅占銷售收入的比例應達到5.2%、8.5%、13.1%和19.1%。

早在1999年,廈門大學財政系主任童錦治教授就曾提出《關于取消土地增值稅的建議》。她認為,我國的土地增值稅以法定的土地增值額為計稅依據,數額為出售房地產的總收入減去法定的扣除項目金額。由于出售房地產采用市場價格法,以買賣雙方的成交價格為依據,再加上扣除項目相對較多。因此,買賣雙方為逃避納稅義務,往往偽造文件,隱藏、虛報成交價格,提高扣除項目金額,使得作為計稅依據的房地產增值額難以真正反映房地產的實際增值情況,造成稅款的流失。

而有地方稅務局的工作人員在接受媒體采訪時表示,他們不愿主動清查土增稅的原因之一在于厘清開發商的成本與費用是一項非常復雜的工作,一旦出現錯誤,稅務人員還要被問責。

李勁松還告訴時代周報記者,“多年來,房地產企業敢偷、逃、避、拖土地增值稅,這與有些地方稅務機關在土增稅征管上失職、瀆職關系密切。”

土增稅爭議

通俗而言,土增稅的實質就是房地產行業的反暴利稅。

在央視報道中,這一稅種被賦予“調控房地產”的意義:如果能夠發揮該政策獨特的經濟杠桿作用,那就能壓縮房企的利潤空間,抑制開發商炒賣土地、投機獲取暴利等行為,抑制房價過快上升。在央視的邏輯中,土增稅征繳不到位很大程度上瓦解了上述效用。

這一觀點也被不少學者認同。王玨林就認為,“土增稅應該在平抑地價、房價以及維持房地產行業利益平衡等方面發揮實質作用。”

而在林領看來,如果政府嚴苛清算,按照“土增稅對土地增值率高的多征,增值率低的少征,無增值的不征”的原則,開發商就不會追求過高的利潤,“否則,房子不好賣是其一,其二,賺錢的不是房企,而是政府。”

但是,更多業內人士認為,清算土增稅并非清算房企,而是清算購房者。“如果稅務部門加大清算力度,而開發項目的住房多數已經出售,那么,開發商短期內的漲價策略可能無法實現,但接下來的新項目,在目前房地產市場賣方格局未變的前提下,漲價是必然的結果。”

同策房產資訊研究中心總監張宏偉告訴時代周報記者,“通過加稅調控房價的措施其實值得商榷。目前,有觀點認為土增稅只有象征性的預繳,沒有清算或是清算的時間太晚,最好每隔一段時間就能‘盤點’,但可以想象,這種做法的最終結果將是新房銷售時,前一年被‘盤點’的增值稅被轉嫁到這一批新的房產上。”

李力認為,土地的增值額主要是由房地產商以投資者的身份對地產投資而產生的增值,理論上國家不應對此課稅,即使需要調節該部分收益,也應當是企業所得稅的義務。

目前,世界上只有意大利、韓國等極少數國家采用土地增值稅。而《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》中提及“加快房地產稅立法并適時推進改革”,在不少業內人士看來,這或將成為土增稅改革的契機。

“土增稅的復雜性是由它的征收對象決定的,如果以一種更為簡單的征收方式替代,那么,這就不是土增稅了。所以,改革征稅方式不應是土增稅改革的方向。”王冬生說。“而如果要從全局推倒重來,這牽扯的不是土增稅的問題,而是房地產行業稅費如何整體深化改革的宏大議題,這非常復雜。”

王玨林認為,“目前,由于土地的成分不同,住宅項目拿地大多招拍掛,但一些文化地產、商業地產并非如此,所以,土增稅短期內不可能被取消。”

(時代周報)


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